Prima casa venduta entro 5 anni: si perdono le agevolazioni se si acquista all’estero?
Con la Risposta a interpello n 200 del 5 novembre le Entrate si occupano di chiarire i requisi della agevolazione prima casa acquistata all'estero
In particolare, viene chiarito che il contribuente che acquista un'abitazione all'estero e vende successivamente, entro cinque anni dall'acquisto, l'immobile agevolato posseduto in Italia può evitare la decadenza dai benefici prima casa.
Occorre però rispettare precise condizioni, tra cui il termine di due anni e l'effettiva destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale.
L'Agenzia delle Entrate esamina il rapporto tra i commi 4 e 4-bis della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/1986.
Il documento affronta una questione rilevante per i contribuenti residenti all'estero: è possibile conservare il beneficio fiscale se si compra prima la nuova abitazione estera e si vende successivamente quella italiana?
Prima casa venduta entro 5 anni: quando si salvano le agevolazioni con il riacquisto all’estero?
L'interpello riguarda un cittadino italiano residente all'estero che, insieme al coniuge, aveva acquistato nel 2025 un'abitazione in Italia, beneficiando dell'IVA agevolata al 4%.
Pochi mesi dopo, i coniugi hanno acquistato un secondo immobile all'estero, mediante un atto notarile che ha comportato l'immediato trasferimento della proprietà.
La consegna dell'immobile estero è prevista nel 2026.
Dopo averlo destinato ad abitazione principale, i contribuenti intendono vendere l'abitazione italiana entro due anni dall'acquisto estero, ma prima che siano trascorsi cinque anni dal primo acquisto.
Il dubbio riguarda la possibilità di evitare la decadenza dall'agevolazione originariamente fruita.
Vendita prima dei cinque anni: cosa prevede la normativa?
Il comma 4 della Nota II-bis stabilisce che la vendita dell'immobile agevolato prima di cinque anni comporta, ordinariamente, la decadenza dai benefici.
La decadenza può essere evitata se il contribuente acquista entro un anno dalla vendita un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
L'Agenzia ricorda che tale possibilità è riconosciuta anche per un immobile situato all'estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che permettano di verificarne l'effettivo utilizzo come dimora abituale.
Il comma 4-bis disciplina invece il caso in cui il nuovo acquisto preceda la vendita dell'abitazione già agevolata.
In questa ipotesi, il termine per alienare il precedente immobile è stato elevato da uno a due anni dall'articolo 1, comma 116, della legge 207/2024.
Acquisto all’estero prima della vendita: il chiarimento delle Entrate
Attraverso una lettura coordinata dei commi 4 e 4-bis, l'Agenzia ritiene possibile conservare l'agevolazione anche quando il contribuente acquista prima una nuova abitazione all'estero e vende successivamente l'immobile agevolato italiano.
Nel caso esaminato, quindi, la decadenza può essere evitata a condizione che l'immobile estero sia effettivamente destinato ad abitazione principale entro due anni dal relativo acquisto, fermo restando il rispetto del termine biennale per la vendita dell'abitazione italiana.
Il chiarimento assume rilievo perché riconosce la possibilità di mantenere il beneficio anche nella sequenza temporale in cui il riacquisto precede l'alienazione infraquinquennale.
Quali documenti servono per dimostrare l’abitazione principale all’estero?
L'Agenzia precisa che, al momento della vendita infraquinquennale dell'immobile italiano, il contribuente deve fornire all'ufficio competente documentazione idonea a dimostrare:
- l'acquisto dell'immobile estero, mediante copia dell'atto di acquisto;
- l'utilizzo come abitazione principale, attraverso documenti quali contratti di fornitura di luce, acqua e gas.
La documentazione deve essere munita di apostille e tradotta in lingua italiana, secondo quanto precisato nella risposta.
Il solo acquisto dell'immobile all'estero non è sufficiente: occorre dimostrarne l'utilizzo abitativo secondo le condizioni indicate dall'Agenzia.
Resta ferma la possibilità per l'Amministrazione finanziaria di verificare l'idoneità della documentazione prodotta.
